Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Nedir?
Şufa hakkı, Türk Medeni Kanun madde 732’de: ‘’ Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.’’ Şeklinde düzenlenmiştir. İlgili kanun maddesi gereğince taşınmazın paydaşlarından birinin payını satması durumunda diğer paydaşlar bu satışı aynı şartlarda satın alma hakkı tanınmaktadır. Bu hak ile taşınmazın parçalanması ve yabancı kişilerin ortaklığa girmesinin önlenmesi amaçlanmaktadır.
Önalım (Şufa Hakkı) Davası
Önalım hakkı (şufa) davası, Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi gereğince, bir taşınmazın paylı mülkiyetinde ortak olan paydaşlardan birinin, diğer paydaşın üçüncü bir kişiye yaptığı pay satışında öncelikli alım hakkını kullanarak, satılan payı aynı şartlarla kendi üzerine tescil ettirmek amacıyla açtığı davadır. Önalım hakkı davasının açılabilmesi için belirli şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. Önalım hakkı, paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması durumunda ortaya çıkacaktır. Satış noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirildiği tarihten itibaren 3 ay içinde dava açılmalıdır. Her hâlükârda, satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde dava açılmazsa önalım hakkı düşecektir. Satışı yapan paydaşın, diğer paydaşlara noter aracılığıyla satış bildiriminde bulunması gerekmektedir. Önalım (şufa hakkı) davası taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmaktadır. Mahkeme, satışın geçerli olup olmadığını ve önalım hakkının kullanılabilirliğini değerlendirecektir. Davacı, satış bedelini ödemeye hazır olduğunu mahkemeye bildirecektir. Mahkeme, davacının satışı aynı şartlarla kabul etmesi halinde taşınmaz payının davacı adına tesciline karar verebilecektir. Önalım (Şufa) Hakkı davasında, satış bedelinin gerçeğe aykırı gösterilmesi durumunda mahkeme rayiç bedel tespiti yapacaktır. Paydaşların önalım hakkından feragat etmesi ve paydaşlar arasında önalım hakkı yoktur anlaşması bulunması halinde dava reddedilecektir. Önalım (Şufa) Hakkı davası sonucunda mahkemenin davacı lehine karar vermesi halinde taşınmazın satılan payı davacı lehine tescil edilecektir. Davacı, mahkeme tarafından belirlenen satış bedelini ödemek zorundadır. Önalım hakkı paydaşların taşınmazın bütünlüğünü koruması için önemli bir haktır. Ancak bu hakkın kullanılabilmesinde süreler ve hukuki prosedürler önemli olup avukat desteği almak sürecin sağlıklı yürütülmesine katkı sağlayacaktır.
Tavsiye Yazı: Gayrimenkul Avukatı Nedir?
Şufa Hakkını Kullanma Şartları
Şufa hakkının kullanımı, Türk Medeni Kanunu’nun 734. Maddesinde ‘’Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.’’ Şeklinde düzenlenmiştir. Ancak, bu hakkın kullanılabilmesi için bazı şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. Şufa hakkı yalnızca paylı mülkiyet bulunan taşınmazlarda kullanılabilir. Elbirliği mülkiyetinde doğrudan önalım hakkı kullanılamamaktadır. Önalım hakkı, paydaşlardan birinin payını başka bir paydaşa değil, üçüncü bir kişiye satması durumunda ortaya çıkar. Bağış, takas, miras veya mahkeme kararıyla yapılan devir işlemlerinde şufa hakkı kullanılamayacaktır. Şufa hakkı yalnızca tapuda resmi satış işlemi yapıldığında doğacaktır bu sebeple pay satışının noter sözleşmesiyle veya tapuda resmî olarak gerçekleştirilmiş olması gerekmektedir. Şufa hakkının belirlenen kanuni süre içerisinde kullanılması gerekmektedir. Önalım hakkı tapuya şerh edilerek veya noter sözleşmesi ile kaldırılmışsa, dava açılamayacaktır. Paydaşlar arasında “önalım hakkının kaldırıldığına” dair yazılı bir anlaşma olması halinde de şufa hakkı kullanılamayacaktır. Şufa hakkını kullanmak isteyen paydaş, mahkemeye başvurduğunda satış bedelini ödeme gücüne sahip olduğunu göstermelidir. Mahkeme karar verirse, davacı satış bedelini mahkeme hesabına yatırarak payı kendi üzerine alabilecektir.
Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı Nedir?
Sözleşmeden doğan şufa hakkı, bir taşınmazın sahibi veya paydaşları tarafından sözleşme ile belirlenen kişilere tanınan önalım hakkıdır. Bu hak, paylı mülkiyetten bağımsız olarak tarafların kendi aralarında yaptığı bir anlaşma ile oluşturulur. Sözleşmeden doğan şufa hakkı Türk Medeni Kanun madde 735 kapsamında; ‘’Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.’’ Şeklinde düzenlenmiştir. Sözleşmeden doğan şufa hakkı bir sözleşmeye dayanmaktadır. Kanundan doğan şufa hakkının aksine, bu hak sadece paylı mülkiyet durumlarında değil, tek kişiye ait taşınmazlarda da geçerli olabilecektir. Taşınmaz sahibi, taşınmazını üçüncü bir kişiye satmak isterse, öncelikle şufa hakkı sahibine teklif etmek zorundadır. Şufa hakkının tapuya şerh edilmemesi durumunda sadece sözleşme tarafları arasında bağlayıcı olacaktır ancak tapuya şerh edilmesi durumunda taşınmazı satın alan üçüncü kişi de bu hakka uymak zorunda olacaktır. Sözleşmeden doğan şufa hakkının doğması için taşınmazın satılması gerekmektedir. Taşınmaz sahibi, taşınmazı üçüncü bir kişiye satmadan önce şufa hakkı sahibine teklif etmelidir. Şufa hakkı sahibi, önceden belirlenen koşullara uygun olarak taşınmazı satın almak istediğini bildirmelidir. Satış yapılması durumunda şufa hakkı sahibi mahkemeye başvurarak satışın iptalini ve taşınmazın kendi adına tescil edilmesini talep edebilecektir. Sözleşmede belirli bir süre kararlaştırılmamışsa, şufa hakkı en fazla 10 yıl süreyle geçerlidir. Sözleşmeden doğan şufa hakkı, tarafların iradesine dayalı özel bir önalım hakkıdır.
Şufa Hakkını Kullanan Paydaşa Karşı Muvazaa İddiası
Önalım (şufa) hakkı davalarında, taşınmaz payını satın alan üçüncü kişi, davayı açan paydaşın kötü niyetli olduğunu veya muvazaalı işlem yaptığını iddia edebilecektir. Muvazaa iddiası, şufa hakkının hakkaniyete aykırı biçimde kullanıldığını veya satış bedelinin gerçek olmadığı yönündeki itirazlardır. Önalım hakkı davalarında payını satan paydaş, taşınmazın gerçek değerinin altında bir bedel ile satış yaparak, diğer paydaşları yanıltmaya çalışabilir, önalım hakkını kullanan paydaş ile satışı yapan paydaş aralarında danışıklı bir işlem yaparak, taşınmazı üçüncü kişiye devretmeyi engelleyebilir, pay devri gerçekte yapılmadan, sırf üçüncü bir kişiyi önlemek amacıyla sahte bir satış gösterilebilir. Muvazaa iddiasında bulunmak isteyen kişi, önalım hakkını kullanan paydaşa karşı “Muvazaa Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası” açabilecek olup dava kapsamında, üçüncü kişi satışın gerçek olmadığını, satış bedelinin rayiç değerden düşük olduğunu, önalım hakkına sahip paydaşın kötü niyetli olduğunu ileri sürebilecektir. Bu hususların ispatına ilişkin olarak tapu kayıtları, satış sözleşmesi, bilirkişi raporları, tanık beyanları, banka hesap hareketleri delil olarak kullanılabilecektir. Delillerin yetersiz olması halinde şufa hakkını kullanan paydaş taşınmazı satın alabilecektir.
Şufa Hakkından (Önalım Hakkı) Feragat veya Vazgeçmek Mümkün mü?
Şufa hakkından feragat veya vazgeçmek mümkündür. Şufa hakkından feragat iki şekilde olabilmektedir. Şufa hakkı sahibi paydaşın, şufa hakkından feragat ettiğini tapuda veya noter huzurunda beyanı ile tek taraflı feragat şeklinde olabilmektedir. Tek taraflı feragat yalnızca feragat eden kişi için geçerli olup diğer şufa hakkı paydaşlar haklarını kullanmaya devam edebilecektir. Şufa hakkına sahip paydaşların sözleşme ile bu haktan feragat etmeleri sözleşmeyle feragat olarak karşımıza çıkmaktadır. Tapu kütüğüne şerh edilmesi hâlinde, feragat gelecekteki satışlarda da geçerli olur ve bağlayıcılığı artacaktır. Şufa hakkından feragat, noter onaylı bir sözleşme veya tapuda şerh ettirilerek yapılmalıdır. Ön alım hakkı sahibi, satış gerçekleştikten sonra da feragat edebilir; ancak bu durumda alıcı ile aralarında ayrı bir mutabakat gerektirecektir. Tapuya şerh edilmiş ve noter huzurunda yapılmış feragat işlemi geri alınamayacaktır. Ancak feragat belli bir satış işlemi için yapılmışsa, o satış tamamlandıktan sonra yeni bir satış için şufa hakkı tekrar doğacaktır.
Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) İle İlgili Yargıtay Kararları
YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ- ESAS NO: 2011/11373, KARAR NO: 2011/12630, TARİH: 22.11.2011
Önalım hakkı kullanma yetkisi doğan paydaş, bu hakkını isterse kullanır, istemezse kullanmaz ya da kullandıktan sonra bu haktan feragat edebilir. Şufa hakkı, özel hukuktan doğan bir hak olduğundan hak sahibinin iradesine tabidir. Şufa hakkından feragat, niteliği gereği hukuki sonuç doğuran tek taraflı bir hukuki muameledir. Medeni Kanun’un 733. maddesine göre önalım hakkından feragat belli bir şahsa karşı ya da herkese karşı olabileceği gibi dava açıldıktan sonra bu haktan feragat etmek de mümkündür. Önalım hakkı sahibi paylı taşınmazdaki payın 3. şahsa satışından önce, satıştan sonra veya dava açıldıktan sonra bu hakkından vazgeçebilir belli bir şahsa karşı onalım hakkından feragat eden paydaş yeni bir satım yapılması halinde önalım hakkını kullanabilir.
YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ- KARAR: 2016/3313
Paylı mülkiyet şeklinde tapuya kayıtlı bir taşınmazın paydaşlarından birinin payının tamamını ya da bir kısmını üçüncü bir şahsa satması halinde satıcı dışında kalan diğer paydaşların ayrı ayrı dava açmalarında kanuni bir engel yoktur. Bütün paydaşların birlikte dava açması da mümkündür. Ayrı açılan davaların birleştirilmesinde yarar vardır. Paydaşların birlikte açtıkları davanın yargılaması sonunda dava kabul edilirse pay iptal edilerek pay nispetleri ne olursa olsun eşit olarak davalılar adına tescile karar verilir. Eşit oranda tescil 11.06.1946 gün ve 5/18 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı gereğidir. Paydaşlardan birisinin davasından vazgeçmesi halinde ona isabet eden miktar davalı üzerinde bırakılmaz. Bu miktarın dahi davayı yürüten paydaşlar adına tescile karar verilir.
YARGITAY HUKUK GENEL KURULU – ESAS NO: 2013/494, KARAR NO: 2014/153, TARİH: 26.02.2014
Davacı ve davalıya pay satan dava dışı kişiler arasında 16.10.2009 tarihinde düzenlenen miras taksim sözleşmesinde yer verilen, “işbu miras taksim sözleşmesindeki mirasçı taraflar kendi hisselerine düşen payı bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmakla yükümlüdür” ifadesiyle sözleşmeye dayalı önalım hakkı düzenlenmiştir. Yazılı şekilde yapılmış bu önalım sözleşmesi geçerli olup, tarafları bağlar; bu hak, tapunun beyanlar hanesine tescil edildiğinden, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Bu durumda davacının, davaya konu payın davalıya satılması sebebiyle sözleşmeden kaynaklanan şufa hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır.