Oturma hakkı, diğer adıyla sükna hakkı, bir taşınmazda oturma ve kullanma yetkisi veren, sınırlı ayni haklardan biridir. Türk Medeni Kanunu’nun 823. Maddesi kapsamında; ‘’Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Oturma hakkı, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır. ‘’ Şeklinde düzenlenmiştir. Sükna hakkı yalnızca oturmaya uygun gayrimenkuller üzerinde kurulabilmektedir. Sükna hakkının geçerli sayılabilmesi için tapu siciline tescil edilmesi şartı bulunmaktadır. Bu yazımızda Sükna hakkının kurulması, özellikleri ve sona ermesi ile ilgili bilgiler vereceğiz. Daha detaylı bilgi almak için ofisimizi ziyaret edebilirsiniz.
Oturma Hakkının Kurulması
Oturma hakkı, belirli bir taşınmaz üzerinde bir kişiye kullanım ve oturma yetkisi veren sınırlı ayni haklardan biri olup Türk Medeni Kanunu’na göre bu hakkın geçerli olması için belirli şekil şartlarına uyulması gerekmektedir.
Resmi Sözleşme ile (Tapu Siciline Tescil Yoluyla): Oturma hakkı resmi sözleşme ile tapuya tescil edilerek kurulabilmektedir. Malik belirlenen kişi lehine tapu müdürlüğünde noter onaylı sözleşme ile ömür boyu veya belirli süreli oturma hakkı tanıyabilecektir.
Vasiyetname veya Miras Yoluyla: Miras bırakan vasiyetname ile belirli bir mirasçıya veya üçüncü bir kişiye oturma hakkı tanıyabilecektir. Vasiyetnamenin açılmasıyla birlikte mirasçı veya vasiyet alacaklısı tapuda tescil işlemi yaparak hakkını resmileştirmesi gerekmektedir.
Mahkeme Kararıyla: boşanma veya miras paylaşımı gibi durumlarda mahkeme tarafından eşlerden birine veya mirasçılara oturma hakkı tanıyabilmektedir. Mahkeme kararı ile hak sahibi tapuya başvurarak tescil işlemini yaptırması gerekmektedir.
Tavsiye Yazı: Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?
Oturma Hakkının Kapsamı ve Özellikleri
Oturma Hakkı, hak sahibine yalnızca taşınmazı konut olarak kullanma yetkisi vermektedir. Oturma hakkının kapsamı Türk Medeni Kanunu Madde 824’de: Oturma hakkının kapsamı, genel olarak hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre belirlenir. Oturma hakkı sahibi, hakkın şahsına özgülendiği açıkça belirtilmedikçe, bina veya onun bir bölümünde ailesi ve ev halkı ile birlikte oturabilir. Binanın bir bölümü üzerinde oturma hakkına sahip olan kimse, ortaklaşa kullanmaya özgülenen yerlerden de yararlanabilir.’’ Şeklinde düzenlenmiştir. Oturma hakkı kapsamında hak sahibi taşınmazı yalnızca oturma amacıyla kullanabilmektedir. Ticari amaçlar veya başkaca faaliyetler için kullanamayacaktır. Hak sahibi taşınmazda bizzat oturmalıdır, başkasına devredemeyecek veya kiraya veremeyecektir. Malik oturma hakkı süresi içerisinde taşınmazı satsa dahi oturma hakkı yeni malike karşı korunacaktır. Oturma hakkı, taşınmazın tamamı veya bir bölümü için tanımlanabilir. Hakkın kapsamı sözleşmede belirlenmemişse, hak sahibi taşınmazın tamamını kullanabilecektir. Oturma hakkı kişiye bağlı bir haktır. Oturma hakkı yalnızca belirtilen kişiye ait olup başkasına devredilemeyecektir. Hak sahibinin ölümü ile sona erecektir. Oturma hakkının geçerli olabilmesi için tapu siciline işlenmesi gerekmektedir. Oturma hakkı genellikle bedelsiz tanınır, ancak hak sahibi bir bedel karşılığında da bu hakkı düzenleyebilmektedir. Oturma hakkı belirli bir süre için veya hak sahibinin ömrü boyunca verilebilir. Oturma hakkı, özellikle miras hukukunda ve aile bireylerinin korunması amacıyla sıkça kullanılan bir hukuki koruma aracıdır. Tüm detaylar için Bursa Avukat sayfamızı ziyaret edin.
Oturma Hakkı Türleri Nelerdir?
Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen oturma hakkı farklı şekillerde tesis edilebilir. Oturma hakkının türleri genel olarak süre, kullanım amacı ve hukuki kaynağına göre sınıflandırılabilir.
Süresiz (Ömür Boyu) Oturma Hakkı, hak sahibinin ölümüne kadar devam etmektedir. Genellikle miras veya bağış yoluyla tanınmaktadır. Hak sahibinin ölümü ile sona ermektedir.
Süreli Oturma Hakkı, hak sahibine belirli bir süre için tanınan oturma hakkıdır. Süre sonunda kendiliğinden sona ermektedir. Tapu kaydına işlenerek güvence altına alınmaktadır.
Münhasıran (Şahsa Özel) Oturma Hakkı, yalnızca belirlenen kişi için geçerlidir. Hak sahibi başkasına karşı devredemeyecek veya kiraya veremeyecektir. Malik tarafından taşınmazın satılması durumunda yeni malik de oturma hakkına uymak zorundadır.
Ailevi Oturma Hakkı, hak sahibinin eşi ve çocuklarıyla birlikte oturma hakkıdır. Boşanma veya ölüm durumunda mahkeme tarafından düzenleme yapılmaktadır.
Sözleşmeye Dayalı Oturma Hakkı, malik ile hak sahibi arasında yapılan resmi sözleşmeye dayanmaktadır.
Vasiyetname ile Tanınan Oturma Hakkı, vasiyet yolu ile oturma hakkı tanınmasıdır. Vasiyetnamenin açılması ile hak sahibi oturma hakkını kullanabilmektedir.
Mahkeme Kararıyla Verilen Oturma Hakkı, boşanma, miras paylaşımı veya ailevi sebeplerle mahkeme tarafından verilen oturma hakkıdır. Eş veya çocukların mağdur olmaması için genellikle boşanma davalarında düzenlenir.
Oturma hakkı, kişinin barınma ihtiyacını karşılayan bir ayni hak olup süre, kullanım amacı ve hukuki dayanağına göre farklı şekillerde tesis edilebilir. Özellikle miras hukuku, aile hukuku ve taşınmaz hukuku kapsamında önem arz etmektedir.
Oturma (Sükna) Hakkının Sona Ermesi
Oturma hakkı kişiye sıkı sıkıya bağlıdır ve başkasına devredilemez. Ancak çeşitli nedenlerle sona erebilir. Türk Medeni Kanunu 823/3. Maddesinde intifa hakkına ilişkin sonra erme sebepleri oturma hakkında da geçerlidir. İlgili madde de ‘’Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır.’’ Hüküm altına alınmıştır. Oturma hakkının sona etme sebepleri şu şekildedir:
1-) Hak Sahibinin Ölümü: Oturma hakkı, kişiye sıkı sıkıya bağlı bir hak olup hak sahibinin ölümüyle kendiliğinden sona ermektedir. Hak sahibinin ölümü ile mirasçılara geçmeyecektir.
2-) Sürenin Dolması: Oturma hakkının belirli bir süre için tanınması durumunda bu sürenin dolmasıyla hak sona erecektir.
3-) Hak Sahibinin Feragati (Vazgeçmesi)
Hak sahibi, kendi iradesiyle oturma hakkından feragat edebilir. Feragat işlemi resmi şekle tabidir ve tapu siciline işlenmelidir.
4-) Oturma Hakkı Konusunun Yok Olması: Oturma hakkı konusu olan taşınmazın yıkım, doğal afet gibi sebeplerle tamamen yok olması durumunda oturma hakkı da kendiliğinden sona erecektir.
5-) Mahkeme Kararı ile Sona Erme: Bazı durumlarda, mahkeme kararı ile oturma hakkı sona erdirilebilir. Taşınmazın sahibi, hak sahibinin taşınmazı kötü kullanması veya bakım yükümlülüklerini yerine getirmemesi gibi haklı sebeplerle mahkemeye başvurabilir.
6-) Tapu Sicilinden Terkin (Silinme): Oturma hakkı tapu kütüğüne tescil edilmişse, sona erme nedenleri gerçekleştiğinde bu hakkın tapu sicilinden terkini gerekir. Terkin işlemi ilgili tapu müdürlüğü tarafından yapılır.
7-) Cebri İcra Yoluyla Satış: Oturma hakkının kazanılmasından önce taşınmaz üzerinde rehinin olması durumunda taşınmazın cebri icra yoluyla satılması ile oturma hakkı sona ermektedir. Oturma hakkının rehinden önce kazanılmış olması halinde hak korunacaktır.
Oturma hakkının sona ermesi ile hak sahibinin taşınmazı terk etme zorunluluğu bulunmaktadır. Hakkın sona ermesi ile taşınmaz üzerindeki tüm sınırlamalar kalkarak mülkiyet haklarının tamamı malike geçecektir. Oturma hakkının malik dışındaki biri lehine tesis edilmesi ve sona erme sözleşmeye aykırı bir nedenle gerçekleşmiş ise, hak sahibinin tazminat talep hakkı doğabilecektir. Oturma hakkının sona erme sürecinde, tapu müdürlüğü ve gerektiğinde mahkemeler devreye girebilir. Bu nedenle, oturma hakkına ilişkin süreçlerin dikkatle takip edilmesi önemlidir.
Oturma (Sükna) Hakkı Yargıtay Kararları
YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ ESAS: 2015/12176, KARAR: 2016/1702, K. 11.02.2016 T.
“Dava, miras payına mahsuben mülkiyet hakkı verilmesi, mümkün olmadığı takdirde oturma hakkı verilmesi istemine ilişkindir. Davacı sağ eş, diğer mirasçılar aleyhine açtığı dava ile tereke malları arasında bulunan ve aile konutu olarak kullanılan taşınmaz üzerinde miras hakkına mahsuben kendisine mülkiyet hakkı tanınmasını istemiştir. Davalılar, davacının taşınmazı tek başına kullandığını, davalıların tasarrufuna engel olduğunu, davanın haksız ve kötü niyetli olduğunu, mahkeme aksi kanaatte ise terekede davaya konu taşınmaz dışında başka bir taşınmaz bulunmadığı göz önüne alınarak özgülemenin davacı tarafça bedel eklenmek suretiyle ve davalıları mağdur etmeyecek şekilde yapılmasını talep etmişlerdir. Mahkemece, dava konusu taşınmazın aile konutu olduğu kabul edilerek sağ kalan eş sıfatıyla davacı lehine miras hakkına mahsuben davacının yaşam süresince oturma hakkı tanınmasına karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 652. maddesi; “Eşlerden birinin ölümü halinde tereke malları arasında ev eşyası veya eşlerin birlikte yaşadıkları konut varsa sağ kalan eş, bunlar üzerinde kendisine miras hakkına mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir. Haklı sebeplerin varlığı halinde, sağ kalan eşin veya Miras bırakanın diğer yasal mirasçılarından birinin istemi üzerine, mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı tanınmasına karar verilir…” hükmünü içermektedir.
Medeni Kanunumuz bu düzenleme ile eşlerin birlikte yaşadıkları konut ve kullandıkları bu eşyalar ile ilgili olarak sağ kalan eşe, mal rejimi hükümleri dışında mirastan ayrı birtakım haklar tanımıştır. Mal rejimi ne olursa olsun, sağ kalan eşe tereke malları arasında bulunan aile konutu ve ev eşyaları üzerinde mülkiyet hakkı, eğer haklı nedenler varsa mülkiyet yerine oturma veya intifa hakkını isteme olanağı getirmiştir.
Bu madde gereğince, eşin miras hakkına mahsuben aile konutunun kendisine özgülenmesini talep etmesinde, öncelikle mülkiyet hakkı talebinin değerlendirilmesi gereklidir. İntifa hakkı tanınmak suretiyle özgüleme için haklı sebeplerin varlığını aramak gerekmektedir.
Somut olayda mahkemece, davacının öncelikli talebi aile konutunun mülkiyet hakkı tanınması suretiyle özgülenmesi olmasına rağmen ikinci kademedeki talep olan intifa hakkı tanınması doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda belirtilen nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın talep halinde yatırana iadesine, 11.02.2016 gününde oybirliği ile karar verildi.”
YARGITAY 2. HUKUK DAİRESİ 2015/626 E., 2015/12665 K.
Olayda, taraflar arasında, intifa hakkı tesisine ilişkin tapu memurunca resmi şekilde yapılmış bir sözleşme bulunmamaktadır. Sözleşmeye, boşanma protokolü içinde yer verilmiş, protokol hâkim tarafından onaylanmıştır. Boşanma protokolünde yer alan bu anlaşmanın davacı lehine davalıya ait taşınmaz üzerinde bir intifa hakkı tesisini amaçlayıp amaçlamadığı, başka bir ifade ile taşınmazla ilgili anlaşmanın, intifa hakkı tesisine ilişkin bir sözleşme niteliğinde bulunup bulunmadığı, tarafların sözleşmede kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınarak belirlenmelidir (TBK. m. 19/1). Davacı, davalıya ait taşınmazı kira ödemeksizin ve üçüncü kişilere kiraya verilmeksizin kullanması karşılığı, davalıdan herhangi bir nafaka ve tazminat talebinde bulunmamıştır. Burada, tarafların gerçek iradesinin, davalıya ait taşınmazda davacının “kuaförlük” faaliyetini icra etmeye devam etmesi değil, taşınmazdan davacının yararlanmasını sağlamaya yönelik olduğu görülmektedir. Bu bakımdan boşanma protokolünde yer alan taşınmazla ilgili kaydın, davacı lehine intifa hakkı tesisini amaçladığı kabul edilmelidir. Ne var ki intifa hakkı tesisine ilişkin sözleşmenin, resmi şekilde yapılmış olması da geçerlilik şartıdır. Bu noktada çözümü gereken sorun, “hâkimin tasdikinin” intifa hakkı tesisine ilişkin sözleşmeye geçerlilik kazandırıp kazandırmayacağıdır. Başka bir ifade ile hâkimin tasdikinin “resmi şekil” yerine geçip geçmeyeceğidir. Bir akdin geçerliliğinin resmi şekle tabi tutulmasının sebebi, sözleşmenin tarafları bakımından ağır yükümlülükler taşıyor olmasıdır. Başka bir ifade ile, yasa koyucu taraflar bakımından ağır yükümlülükler getiren, zayıf olan taraf için ekonomik yıkım oluşturabilen, gelişigüzel kararlar verilmemesini gerektiren sözleşmelerin geçerliliği için “resmi şekil” öngörmekle, irade beyanında bulunanların daha dikkatli davranmalarını istemiş demektir. Akdin geçerliliğinin resmi şekle bağlı tutulmasının sebebi bu olunca, boşanma davasında, tarafların boşanma anlaşmasına koydukları “davalıya ait taşınmazdan yararlanmaya” ilişkin sözleşmenin hâkim tarafından tasdik edilip (TMK. m. 184/5) karara bağlanmasıyla, akdin sıhhati için şart olan “resmi şekil” koşulu tahakkuk etmiş sayılmalıdır. O halde, boşanma anlaşmasında yer alan, “davalıya ait taşınmazı davacının süresiz olarak kullanacağına” ilişkin sözleşme, taahhüdü işlem olarak geçerlidir ve davalı bu borcunu ifa etmediği takdirde, davacı, mahkemeden ifayı isteyebilir.
Kat maliklerinin davalıya karşı açmış olduğu dava sonucu, taşınmazın “mesken” olarak kullanılabileceğine karar verilmiş olması, davacının “işyeri” olarak kullanmasına mâni olur ise de davacıya tanınan kullanma hakkını tamamen ortadan kaldırmaz ve borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle borcun ifasını imkânsız hale getirmez. Sonuçta davalı, davacıya taşınmazı üzerinde kira almaksızın ve üçüncü kişilere kiraya verilmeksizin süresiz kullanma hakkı tanımıştır. İşyeri olarak kullandırma borcu altına girmiş olan davalının, davacının iradesi dışındaki sebeplerle “mesken” olarak kullanılacak olması halinde, borcun ifasından kurtulacağının kabulü edilmesi durumun gereklerine aykırı düşer. Bu bakımdan, olayda ifa imkansızlığı kabul edilmemiştir. Hal böyle olmakla birlikte intifa hakkı, sahibine, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma gibi geniş yetkiler verir. (TMK. m. 803/1) Başka bir ifade ile, intifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı bizzat kendisi kullanabileceği gibi, üçüncü kişileri kiraya vererek ondan yararlanma yoluna da gidebilir. Sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, bu hakkın kullanılması kural olarak başkasına da devredilebilir. (TMK. m. 806) Taşınmazla ilgili boşanma anlaşmasında yer alan kayıtta, “başkasına kiraya verilmemesi” şart koşulmuştur.
Anlaşmadan, hakkın davacı tarafından şahsen kullanılması gerektiği de anlaşılmaktadır. O halde, “davalıya ait taşınmazdan yararlanmaya” ilişkin sözleşmede yer alan bu kayıtlar ve taşınmazın “işyeri” olarak değil, mesken olarak kullanılması gerektiği yönündeki karar karşısında, davacıya, intifadan daha dar kapsam ve içerikte olan “oturma (sükna) hakkı” (TMK. m. 823) tanınmasına hukuki bir engel bulunmamaktadır. İntifa hakkı tesisine ilişkin talep, bundan daha dar kapsamda hak ve yetkiler tanıyan “oturma hakkı” tesisini de içerir. Başka bir ifade ile, hâkim, talep sonucundan daha azına karar verebilir. (HMK. m. 26) Davacının talebinin “oturma hakkını” içerdiği kabul edilerek bu hususun tapu siciline tesciline karar verilmesi gerekirken, bu yönün nazara alınmaması doğru bulunmamıştır.