Tapu iptali ve tescil davası, bir taşınmazın tapu kaydının hukuka ve usule aykırı olarak düzenlendiği gerekçesiyle tapunun iptal edilerek gerçeğe uygun hale getirilmesi amacıyla açılan davadır. Tapu iptal ve tescil davası taşınmaza ilişkin mülkiyet hakkı ile ilgilidir. Bu husus 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 1025’de ‘’ Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir’’ şeklinde düzenlenmiştir. İlgili kanun maddesinde de düzenlendiği üzere taşınmaza ait tapu kaydının gerçeğe aykırı olması durumunda mülkiyet hakkına sahip kişi tapu iptal ve tescil davası ile tapunun iptal edilerek kendi adına tescil edilmesini talep edebilecektir.
Tapu İptali ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?
Tapu iptali ve tescil davası, haksız veya hukuka aykırı şekilde tapuda malik görünen kişiye karşı açılır. Ancak davanın sebebine göre davalı kişi veya kurumlar değişebilmektedir. Tapu iptal ve tescil davası miras bırakanın mal kaçırmak amacıyla muvazaalı işlem yaptığı durumlarda davalı taşınmazı devralan kişi olacaktır. Kazandırıcı zaman aşımı ve zilyetlik nedeniyle açılacak olan davalarda tapuda malik görünen kişiye karşı dava açılacaktır. Kadastro işlemi sırasında yapılan yanlışlıklar nedeniyle açılacak davada tapuda malik gözüken kişi ve taşınmazın kamu adına tescil edilmesi durumunda ilgili kamu kurumu davalı olacaktır.
Tavsiye Yazı: Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
Tapu İptali ve Tescil Davası Nasıl Açılır?
Tapu iptali ve tescil davası, taşınmazın tapu kaydının hukuka aykırı, hileli veya hatalı olduğu durumlarda hak sahibinin tapunun iptal edilerek kendi adına tescil edilmesini talep ettiği süreçtir. Tapu iptali ve tescil davaları taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmaktadır. Dava dilekçesi Hukuk Muhakemeleri Kanunu 119. Maddeye uygun olarak hazırlanmalıdır.
HMK 119. MADDE;
(1) Dava dilekçesinde aşağıdaki hususlar bulunur:
a) Mahkemenin adı.
b) Davacı ile davalının adı, soyadı ve adresleri.
c) Davacının Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarası.
ç) Varsa tarafların kanuni temsilcilerinin ve davacı vekilinin adı, soyadı ve adresleri.
d) Davanın konusu ve malvarlığı haklarına ilişkin davalarda, dava konusunun değeri.
e) Davacının iddiasının dayanağı olan bütün vakıaların sıra numarası altında açık özetleri.
f) İddia edilen her bir vakıanın hangi delillerle ispat edileceği.
g) Dayanılan hukuki sebepler.
ğ) Açık bir şekilde talep sonucu.
h) Davacının, varsa kanuni temsilcisinin veya vekilinin imzası.
İlgili kanun maddesinde belirtilen hususların eksik olması halinde davacıya eksikliğin giderilmesi için bir haftalık kesin süre verilecek olup bu süre içerisinde eksikliğin tamamlanmaması halinde de dava açılmamış sayılacaktır. Mahkemeye dava dilekçesi verildikten sonra, mahkeme davalıya tebligat gönderir. Davacı iddiasını ispat etmek ile yükümlüdür. Bu hususta delil niteliğindeki belgelerin eksiksiz bir şekilde mahkemeye sunulması önem arz etmektedir. Davanın kabul edilmesi halinde tapunun iptaline ve yeni malik adına tesciline karar verilecek olup ilgili tapu müdürlüğüne bildirim yapılarak tescil işlemi yapılacaktır. Tapu iptal ve tescil davaları gerekli belgelerin teminine bağlı olarak değişmekle birlikte ortalama 1-3 yıl arasında sürebilmektedir. Dava dilekçesinin hukuka uygun hazırlanması, tapu kaydı ve gerekli belgelerin eksiksiz olması dikkat edilmesi gereken hususlar olup sürecin avukat desteği ile yürütülmesi hak kaybına uğranılmaması açısından avantaj sağlayacaktır.
Yolsuz Tescil Nedir?
Yolsuz tescil, hukukta geçerli bir sebebe dayanmadan yapılan veya hukuka aykırı olarak gerçekleştirilen tapu tescil işlemidir. Yolsuz tescil, gerçek hak sahibini göstermeyen tescildir. Yolsuz tescil nedeniyle tapu kütüğü ile olması gereken gerçek durum arasında bir uyumsuzluk ortaya çıkmaktadır. Yolsuz tescil Medeni Kanun 1024/11. Maddede;” Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Şeklinde tanımlanmaktadır. Bir tescil işleminin yolsuz sayılabilmesi için tescil işleminin gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Tapu kaydı yapılmadığı durumda yolsuz tescilden bahsedilemeyecektir. Tescil hukuki bir sebebe dayanmadığı veya geçerli bir hukuki işlem sonucu oluşmadığı için yolsuz sayılmaktadır. Yolsuz tescil başlangıçtan yolsuz tescil ve sonradan yolsuz tescil olmak üzere iki farklı türde karşımıza çıkmaktadır. Tescil işleminin baştan itibaren hukuka aykırı olması başlangıçtan yolsuz tescildir. Başlangıçta hukuka uygun tescilin daha sonra hukuki sebebin ortadan kalkması ile yolsuz hale gelmesi tescilin sonradan yolsuz hale gelmesidir. Yolsuz tescil, bir yazım hatası veya maddi hata nedeniyle oluşmuşsa, tapu müdürlüğü hatayı kendiliğinden düzeltebilir. Ancak bu, sadece basit hatalar için geçerlidir. Yolsuz tescil ciddi bir hukuka aykırılık içeriyorsa, tapu müdürlüğü kendiliğinden düzeltemez. Bu durumda, Yolsuz tescilden zarar gören kişi, tapu sicilinin düzeltilmesi için Tapu İptali ve Tescil Davası açabilir.
Tapu İptali ve Tescil Davası Ne Kadar Sürer?
Tapu İptali ve Tescil Davası, mahkemenin yoğunluğu, delil durumu, itiraz süreçleri, bilirkişi ve keşif sürecine bağlı olarak değişiklik göstermektedir. Gerekli belgelerin eksiksiz hazırlanması, tapu kayıtları, mirasçılık belgeleri gibi önemli delillerin mahkemeye sunulması sürecin hızlanmasına olanak sağlayacaktır. Ancak genel bir değerlendirme ile tapu iptal ve tescil davaları yaklaşık 1-3 yıl arasında sürmektedir. Bu sürecin hukuka uygun ve en kısa sürede tamamlanabilmesi için avukat desteği alınması dava sürecinde etkili olacaktır.
Tapu İptali ve Tescil Davası Yargıtay Kararları
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2021/8240 E., 2021/5277 K.
Dava, yolsuz tescil nedenine dayalı tapu iptali-tescil isteğine ilişkindir. Davacı, kamulaştırma nedeniyle davalı … tarafından aleyhine açılan 2016/8 Esas sayılı dava sonucunda taşınmazın kamulaştırılan kısmının iptal ve tesciline karar verilmesi gerekirken paydaşı bulunduğu taşınmazın tamamının iptal ve tesciline karar verildiğini ve kararın tapuya yansıtıldığını, oluşan yolsuz tescilden her iki davalının da sorumlu olduğunu ileri sürerek, kamulaştırma kapsamı dışında kalan kısmın tapusunun iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, dava konusu taşınmazın bir kısmının kamulaştırma kapsamında kaldığının saptandığı gerekçesiyle, TCDD yönünden davanın kabulüne karar verilmiş, davalı … yönünden ise bir hüküm kurulmamış; Tapu Müdürlüğünün istinaf isteği üzerine Bölge Adliye Mahkemesince, Tapu Müdürlüğünün kayıtla bir ilgisi bulunmadığından kendisine husumet düşmeyeceği gerekçe gösterilerek Tapu Müdürlüğüne yönelik davanın husumet nedeniyle reddine hükmedilmiş ve lehine vekalet ücreti tayin edilmiş; karar, davacı tarafından temyiz edilmiştir. Gerçekten de TCDD tarafından davacı aleyhine açılan 2016/8 Esas sayılı dava sonucunda verilen tescil kararında bilirkişi raporuna da atıf yapılarak rapor ve haritasının kararın eki sayılmasına işaret edildiği halde, bu husus dikkate alınmadan taşınmazın tamamı kamulaştırılmış gibi yolsuz tescil işlemi yapıldığı anlaşılmaktadır. O halde, haksız fiil niteliğindeki yolsuz tescil işleminin oluşmasında mahkeme kararının eki sayılan bilirkişi raporu ve haritasını dikkate almayan Tapu Müdürlüğünün de yolsuz tescilden sorumlu bulunduğu kuşkusuzdur. Hal böyle olunca, davalı … yönünden davanın husumet nedeniyle reddedilmesi ve lehine vekalet ücreti tayin edilmesi doğru değildir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2014/10869 E., 2015/13384 K.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacı Tapu Müdürlüğü; 114 ada 1, 131 ada 20, 132 ada 4, 137 ada 1, 143 ada 12, 152 ada 11 ve 162 ada 40 parsel iken kamulaştırma nedeniyle ifrazın 78 ve 79 parsel sayıları altında tescil edilen taşınmazların tapu kayıtlarında 18.02.1994 tarihli ve 11 yevmiye numaralı, 11.04.1994 tarihli 12 yevmiye numaralı işlemler ile usulsüz ve sahte intikal-satış işlemleri yapılmış olduğunun muhakkik raporu ile belirlendiğini ileri sürerek, taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile önceki malikler adına tesciline karar verilmesi isteğiyle eldeki davayı açtığı, davanın reddine ilişkin olarak verilen kararın, Dairece; eldeki davanın açılmasında ve sonuçlandırılmasında davacı idarenin hukuksal yararının bulunduğu ve doğrudan dava açılmasına yasal bir engel olmadığı, işin esası incelenerek tüm deliller değerlendirilip sonucuna karar karar verilmesi gereğine değinilerek bozulmuş, mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda yolsuz tescil iddiasının kanıtlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Bilindiği ve hükmüne uyulan bozma ilamında değinildiği üzere; tapu sicilinin tutulmasına hâkim olan ilkelerden biri de illilik, yani tescilin hukuki sebebe bağlılığı ilkesidir. Türk Medeni Kanunu’nun 1025.maddesi uyarınca tescile dayanak hukuki sebep geçersiz ise tescil de geçersiz olur. Öte yandan resmî belgeler (resmî senet, mahkeme kararı ve diğerleri) Tapu Sicili Tüzüğünün 7.maddesinde sicilin ana unsurları arasında yer almıştır. Anılan yasal düzenlemeler uyarınca, tescile esas teşkil eden hukuki işlem; yasanın öngördüğü şekle uygun olarak yapılmamışsa, tescilin dayanağı olan belgeler sahte veya usulsüz olarak düzenlenmişse veya hiç düzenlenmeksizin tescil işlemi yapılmışsa, işlemin yolsuz tescil niteliğinde olacağı, malikin ya da Tapu Müdürlüğünün talebi ile her zaman düzeltilebileceği kuşkusuzdur.
Somut olaya gelince; dava konusu taşınmazların intikal ve satış işlemlerine dayanak herhangi bir başvuru, işlem belgesi, resmi akit ve dayanak belge bulunmadığı, dayanak olarak gösterilen işlemlerin ise başka taşınmazlara ilişkin olduğu saptandığına göre 18.02.1994 tarih ve 11, 11.04.1994 tarih ve 12 yevmiye numaralı işlemlerin dayanak gösterildiği tüm intikal ve satış işlemlerinin yolsuz tescil niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır. Hâl böyle olunca, öncelikle her iki işlemden etkilenen paydaşlarının veya mirasçılarının tümünün davada yer almasının sağlanması, bilirkişi incelemesi yaptırılarak her bir taşınmaz yönünden yolsuz tescile konu payları gösterir gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınması, bir kısım taşınmazlar yönünden kamulaştırma ile Hazine adına tescil edilen paylar dışında kalan payların yolsuz tescile konu işlemlerden önceki malik yada mirasçıları adına tesciline karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve yasal olmayan gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2011/780 E., 2011/14923 K.
Dava aile konutu (TMK.m.194) nedeniyle tapu iptali ve tescil ve taşınmaz üzerine sonradan konulan ipoteğin kaldırılması davası niteliğindedir. Davacı iki ayrı işleme yönelik dava açtığından iki bağımsız talep vardır. Davacı ipotek bedeli üzerinden nispi peşin harcı yatırmış, ancak tapu iptali ve tescil talebi yönünden nispi peşin harcı yatırmamıştır. Bu nedenle, 8.7.2005 tarihinde yapılan satışın bedeli olan 30.000 TL. üzerinden hesaplanacak nispi peşin harcı tamamlaması için davacıya süre verilmesi (Harçlar Kanunu 30-32); tamamlandığı takdirde toplanan deliller değerlendirilip bir karar verilmesi gerekirken; harç tamamlanmadan tapu iptal ve tescil isteği yönünden işin esasına girilerek karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. …